房地产市场.美国地产大佬:纽约地产市场已对外国资本上瘾

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  • 时间:2020-05-22
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一直到去年的11月份,资本在纽约曼哈顿的房地产市场还是神一样的存在,买下一栋又一栋酷炫而昂贵的高楼,一笔一笔资金汇入曼哈顿地产市场,而房地产商们,则是乐的合不拢嘴。然而今年开始,政府陆续出台了一系列的政策,以控制资本外逃与海外的不理性投资,资本开始逐渐撤出纽约房地产市场。

五月份时,房地产杂誌The Real Deal对在纽约有生意的房地产商做了个小调查,问他们对资本撤出看法如何。受访者普遍态度乐观,认为资本注入的放缓只不过是「避避风头」,很快一切都会好起来的。现在看来,他们这样说也不过是自我安慰了。喜达屋资本的老大Barry Sternlicht发话,「在纽约的房地产市场如此依赖外国资本的情况下,资本撤走,纽约房地产市场就惨了!」

Barry Sternlicht可不是危言耸听。这个月,摩根士丹利做了一个报告,数据显示,今年的海外房地产市场投资可能下跌84%之多,而同时,政府似乎丝毫没有鬆口的意思,称要根本上对「非理性的海外投资」零容忍,尤其是在房地产市场。

川普女婿的公司在这上面吃了大苦头。Kushner Companies在川普选举获胜后不久就声称与安邦保险公司达成了一笔大交易,安邦将会买下第五大道666号,并把它建成一个百货商厦和一套豪华住宅楼。然而今年春天时,这笔交易不幸谈崩。现在Kushner Companies仍然还在寻找买家,同时还得支付高额的利息。

数据来自世邦魏理仕公司(CBRE)

上图是纽约房地产市场中来自外国的资本变化情况。在2010年到2015年间,外国投资的份额几乎没有超过30%过,甚至在2013年时降低到了20%以下。但是从2015年中期开始,外国投资的份额达到了40%,甚至在去年达到了50%之高,而2017年,这个数字骤减至20%。

而外国资本对纽约市场的影响,却不仅仅是它们所佔的百分比而已。由于外国投资者钱包鼓鼓,出手便是大手笔,尤其是来自亚洲的投资者,最高的出价往往都出自亚洲投资者,在不知不觉间,把整个纽约曼哈顿的房地产价格都给拉高了许多。Barry Sternlicht说,「大家都觉得这些外国投资者如此有钱,他们能付的出1%甚至2%的回报率。如果有6个投标是10亿美元,而有个人出价15亿,你说,还有什幺竞争的意义呢?」

曼哈顿豪华地产的平均回报率跟美国十年期国债回报率的变化曲线之间的距离越来越近恐怕也并非是什幺偶然。美国十年期国债的回报率一般被认为是观察市场是否高估的一个指标。现在看来,二者之间离得越来越近,比2012年和2013年要相近许多。

数据来自Real Capital Analytics

Barry Sternlicht所担心的并不只是资本的回撤,而是所有外国资本。他担心,、中东、韩国、加拿大甚至欧盟的投资者,在纽约房地产市场的投资都在日益减少,而纽约房地产市场却对此根本无力应对。

韩国投资者曾经也是纽约房地产市场的大玩家,曾经买下纽约皇宫酒店(New York Palace Hotel),也正在成为纽约债市的重要玩家,但是一旦朝核问题爆发,他们可能在纽约市场就比珍稀动物还难见到。类似的,卡达的皇室财主们买过西57街111号、帝国大厦信託基金等,但是由于最近与川普政府的关係不好,也逐渐开始撤了。

总之,重点并不是、韩国等亚洲投资者一定会从纽约撤走,而是在于,他们可以撤走,而他们一旦撤走,纽约的房地产市场完全招架不住,一旦这些情况成为现实,那可能就不是纽约房地产市场的一个小小涟漪了。那将是一场海啸。

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